La crisi pandemica da Covid-19 può integrare nelle locazioni ad uso diverso i gravi motivi di recesso di cui all’art. 27, ultimo comma, della Legge 392/1978

Per il Tribunale di Firenze la crisi pandemica globale da Covid-19 in relazione alle locazioni ad uso diverso può integrare i gravi motivi di recesso di cui all’art. 27, ultimo comma, della Legge 392/1978 in quanto trattasi di un motivo sopravvenuto, imprevedibile e involontario, e quindi grave ex art. 27, u.c., L. 392/1978, salvo che sia data anche la prova che siffatte ragioni siano tali da incidere sostanzialmente sulla capacità economica del conduttore, così da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio.

(Tribunale di Firenze Sentenza n. 1593/2021 pubbl. il 25/06/2021)

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Il procedimento deciso dal Tribunale di Firenze verte sostanzialmente sulla verifica dell’effettiva integrazione dei presupposti previsti dall’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978, ai fini del legittimo esercizio del diritto di recesso da contratti di locazione anche commerciale. In particolare, il conduttore aveva esercitato il recesso per gravi motivi adducendo eventi tutti riconducibili alla crisi pandemica globale da Covid-19.

Il citato Tribunale dopo aver ricordato che:

– possono costituire “gravi motivi” solo quegli eventi qualificabili, rispettivamente, come sopravvenuti alla conclusione del contratto (o a una sua modifica), involontari (ossia non riconducibili causalmente alla volontà delle parti) e imprevedibili e che siano tali da incidere sostanzialmente sulla capacità economica del richiedente, così da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio;

– questa valutazione di gravosità deve essere condotta su un piano oggettivo, avuto riguardo all’effettivo squilibrio del sinallagma negoziale e alle conseguenze che ne siano derivate sull’entità e sull’organizzazione aziendale nel suo complesso;

– la “gravosità”, al contrario, non può ritenersi integrata per effetto di una mera valutazione negativa di convenienza – posta in essere dal conduttore – sulla eventuale prosecuzione del rapporto contrattuale (“le ragioni che giustificano la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27 devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione;

– la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev’essere, non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali (cfr. Cass. n. 23639/2019);

ha dichiarato illegittimo il recesso del conduttore per mancata dimostrazione del requisito relativo alla gravosità della prosecuzione del rapporto, pur riconoscendo che la crisi pandemica globale da Covid-19 integra un motivo sopravvenuto, imprevedibile e involontario, e quindi grave ex art. 27, u.c., L. 392/1978.

  (A cura della redazione)

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