L’acquirente di un immobile con pratica di condono ancora aperta è l’unico soggetto tenuto a farsi carico sia dell’attività di facere relativa all’eventuale integrazione della pratica di condono

Per la Cassazione l’acquirente di un immobile con pratica di condono ancora aperta, in assenza di apposite e puntuali previsioni contrattuali, è l’unico soggetto tenuto a farsi carico sia dell’attività di facere relativa all’eventuale integrazione della pratica di condono, che del pagamento dei relativi oneri dovendosi tale obbligazione definirsi nei suoi confronti propter rem.

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Con Ordinanza n. 11211 del 28/04/2021 (Rv. 661215 – 01-02-03) la Sez. 2 della Corte di Cassazione ha chiarito a chi spetta definire la pratica di condono aperta in caso di trasferimento del bene immobile con abusi in corso di sanatoria ai sensi della L. 47/85.

La vicenda.

Il caso esaminato dalla Corte verte sulla vendita di un laboratorio artigianale abusivamente trasformato in abitazione con la relativa domanda di condono ai sensi della L. 47/85 ancora non definita dal comune con il rilascio del provvedimento in sanatoria e l’impegno del venditore “al pagamento di qualsiasi spesa, imposta o tassa inerente al bene, obbligandosi a corrispondere anche quelle successivamente accertate”.

Nelle more della definizione della pratica di condono, l’immobile veniva ulteriormente trasferito ad un altro acquirente (di seguito “l’ultimo acquirente”), in quale stante l’inerzia dell’originario richiedente il condono, si vedeva recapitare dal comune la richiesta di integrazione della domanda di condono pendente con pagamento anche dei relativi oneri.

Alla luce del rifiuto opposto dall’originario proprietario dell’immobile, nonché richiedente il condono, a procedere all’integrazione richiesta dal comune ed al pagamento degli oneri ancora dovuti, l’ultimo acquirente vi provvedeva direttamente ed otteneva il rilascio della sanatoria, riservandosi di chiedere il rimborso di tutti i costi sostenuti a tal fine.

In particolare, secondo l’ultimo acquirente dell’immobile tutti gli oneri relativi alla pratica di condono erano da ritenersi a carico dell’originario proprietario in virtù del fatto che si era impegnato contrattualmente a ciò nei confronti del suo avente causa e tale impegno contrattuale era valido anche nei confronti di lui ultimo acquirente in quanto subentrato in detta previsione.

A fronte di tale pretesa, l’originario proprietario convenne in giudizio l’ultimo acquirente dell’immobile per l’accertamento negativo del credito vantato in sede stragiudiziale, rilevando che nell’atto di vendita in favore del suo avente causa si faceva riferimento al condono, ma che egli proprietario originario non avevano alcun rapporto contrattuale con l’ultimo acquirente, sicché nulla poteva essere a lui richiesto per una domanda di condono risalente a molti anni addietro.

L’ultimo acquirente, costituitosi in giudizio, concludeva per il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale chiedeva la condanna dell’originario proprietario al rimborso delle somme spesa per il perfezionamento della procedura di condono, e ciò in quanto la domanda era stata inizialmente presentata in maniera incompleta.

Inoltre, poiché l’illecito era da ascrivere all’originario proprietario, allo stesso andava in ogni caso imputata l’obbligazione pecuniaria scaturente dalla domanda di condono.

Il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale e ciò in ragione del fatto che l’ultimo acquirente era subentrato nella previsione, derivante dal contratto concluso dalla propria dante causa, con la quale l’originario proprietario si era impegnato a far fronte agli oneri scaturenti dalla domanda di condono.

Avverso tale sentenza proponeva appello l’originario proprietario e la Corte d’Appello accoglieva il gravame, affermando l’inesistenza del credito vantato dall’ultimo acquirente, condannando l’appellata alla restituzione delle somme incassate per effetto della provvisoria esecutorietà della sentenza di primo grado, nonché al rimborso delle spese del doppio grado.

Secondo i giudici di appello l’ultimo acquirente non poteva reputarsi subentrato nei diritti spettanti alla propria dante causa, atteso il mancato richiamo nel titolo contrattuale agli obblighi invece assunti dall’originario proprietario nel primo atto di compravendita.

Né poteva configurarsi un’obbligazione propter rem – stante il requisito della loro tipicità, – in assenza di una previsione legale che potesse ricondurre a tale categoria anche l’obbligazione il cui adempimento era preteso da parte dell’ultimo acquirente.

L’ultimo acquirente proponeva ricorso per Cassazione censurando la pronuncia del giudice di appello e la Suprema Corte ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso.

I principi affermati dalla Corte di Cassazione.

Secondo il giudice di legittimità, come esplicitato dal tenore letterale dell’art. 31 della legge n. 47 del 1985, obbligati al pagamento degli oneri derivanti dal rilascio della sanatoria sono coloro che risultano proprietari dell’immobile al momento del conseguimento di tale sanatoria, senza che possa portare ad opinare diversamente la previsione di cui al terzo comma del citato articolo, che consente la rivalsa nei confronti del proprietario (da intendersi come colui che rivesta tale qualità sempre alla data del conseguimento della sanatoria) da parte dei soggetti diversi dal proprietario ai quali la legge comunque riconosca l’interesse al conseguimento della sanatoria ed identificabili in via esemplificativa, nell’inquilino, nel creditore, nel titolare della concessione edilizia, nel committente delle opere, o ancora nel costruttore o nel direttore dei lavori, come affermato nella giurisprudenza amministrativa (cfr. Tar Ancona, Marche 12 maggio 2004 n. 297).

E’ indifferente che l’originario proprietario abbia inizialmente presentato la domanda di condono considerato che il perfezionamento dell’iter amministrativo è avvenuto allorquando la titolarità del bene era passata in capo all’ultimo acquirente, che per l’effetto è il proprietario tenuto al pagamento dei relativi oneri, e nei cui confronti è possibile avanzare la richiesta di rivalsa da parte degli interessati che per ipotesi abbiano conseguito la sanatoria, previa presentazione della relativa istanza, come appunto esplicitato dalla previsione di cui all’art. 31.

La riconducibilità dell’obbligazione in oggetto a colui che sia attualmente proprietario del bene soggetto a sanatoria ha portato la giurisprudenza amministrativa a configurare tale obbligazione come una sorta di obbligazione propter rem, connessa alla proprietà del bene (in tal senso Tar Napoli 8 marzo 2013 n. 1379), stante la stretta connessione sussistente tra titolarità di un immobile e gli obblighi e i benefici derivanti dalla concessione in sanatoria. Su tale punto, sempre la giurisprudenza amministrativa, ha chiarito che la presentazione della domanda di sanatoria ex art. 31, I. n. 47 del 1985 implica, in caso di vendita dell’immobile, il subentro del nuovo acquirente negli obblighi derivanti dalla sanatoria, a fronte del fatto che egli sarà anche beneficiario dei diritti conseguenti al rilascio della sanatoria, aggiungendo che l’alienazione dell’immobile comporta l’automatico subentro dell’acquirente nella posizione del venditore – richiedente la sanatoria, il quale, correlativamente, perde la disponibilità della relativa posizione (cfr. Tar Bari sez. II, 4 giugno 2010 n. 2250).

Diversa, invece, è da ritenersi l’obbligazione del primo proprietario del bene, ed autore dell’illecito, di tenere indenne il proprio avente causa dalle conseguenze economiche derivanti dal dover far fronte nei confronti del Comune agli oneri concessori e di oblazione, ma tale obbligazione non integra un’obbligazione propter rem.

Pertanto, in assenza di una specifica pattuizione contenuta nel contratto intervenuto tra il primo acquirente ed il suo avente causa (sic ultimo acquirente), il primo venditore del bene non può essere chiamato a rispondere nei confronti dell’ultimo avente causa, che materialmente ha fatto fronte alle obbligazioni correlate alla procedura di condono, dovendosi escludere che tale impegno effettivamente assunto dall’originario proprietario e primo venditore nel primo atto di alienazione potesse automaticamente trasferirsi in favore di tutti i successivi acquirenti del bene in assenza di un espresso impegno contrattuale (cfr. in tal senso Cass. n. 3464/2012).

Del resto, in assenza di specifica previsione contrattuale neanche invocabile risulta l’art. 1489 cod. civ., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, che non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto. In tal senso si è espressa sempre la Corte di Cassazione nella pronuncia n. 1084/2020 che riconosce la validità di una clausola contrattuale che impegni il venditore a farsi carico degli oneri economici derivanti dal successivo perfezionamento della procedura di condono.

In sintesi:

– l’individuazione come soggetto obbligato al pagamento degli oneri economici legati al condono è in colui che rivesta la qualità di proprietario alla data di conseguimento del provvedimento di sanatoria e rispetto al quale è possibile la rivalsa da parte degli altri soggetti cui la legge riconosce l’interesse a presentare la domanda di condono;

– deve escludersi che l’originario proprietario rivesta ancora la qualità di (co)obbligati rispetto al credito dedotto in giudizio, potendo la sua responsabilità solo derivare da una esplicita pattuizione contrattuale;

– l’acquirente di un bene immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia, che abbia chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all’art. 31 della legge n. 47 del 1985 in qualità di proprietario del bene, può agire in giudizio per la riduzione del prezzo, giusta il disposto degli artt. 1490 e 1492 nei confronti del suo diretto dante causa, ma non anche esercitare il diritto di rivalsa di cui all’art. 6 della legge citata, qualora le lamentate difformità non risultino essenziali o totali rispetto alla rilasciata concessione, e senza che rilevi la circostanza dell’avvenuta presentazione della domanda di condono direttamente ad opera dell’originario proprietario (in tal senso Cass. n. 11322/1997).

Conclusioni.

Emerge con chiarezza dai principi affermati dalla Suprema Corte, l’importanza di inserire nel contratto di vendita, nei casi in cui oggetto di compravendita sia un immobile con domande di condono aperte, clausole che documentino in modo puntuale quali sono gli accordi raggiunti tra le parti, anche rispetto all’eventuale ulteriore attività di facere necessaria per integrare la pratica di condono.

Ciò potrà prevenire contenziosi tra le parti ovvero comunque legittimare una richiesta di rimborso dei costi sostenuti qualora l’obbligato si sia sottratto all’adempimento del relativo onere.

Nel caso di successivi trasferimenti sarà opportuno, altresì, proporre da parte dell’acquirente la domanda di riduzione del prezzo nei confronti del suo diretto dante causa (eventualmente in via subordinata) anche in presenza di impegno dell’originario proprietario a definire a sua cura e spese la pratica di condono, in cui l’ultimo acquirente sia – sempre per apposita previsione contrattuale – fatto subentrare.

 

Le massime.

Sez. 2 -, Ordinanza n. 11211 del 28/04/2021 (Rv. 661215 – 01)

L’obbligo di pagamento degli oneri relativi alla procedura di condono edilizio ex art. 31 della l. n. 47 del 1985 grava, ai sensi del comma 1 del citato art. 31, su coloro che sono proprietari dei beni interessati al momento del conseguimento della sanatoria e non della sua richiesta, anche qualora, nel caso di trasferimento degli immobili, tale richiesta sia stata presentata dai precedenti proprietari, ma il suo “iter” amministrativo si sia comunque concluso dopo la vendita.

Sez. 2 -, Ordinanza n. 11211 del 28/04/2021 (Rv. 661215 – 02)

L’art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico- edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto.

 

Sez. 2 -, Ordinanza n. 11211 del 28/04/2021 (Rv. 661215 – 03)

Gli acquirenti di un immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia, che abbiano chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all’art. 31 della l. n. 47 del 1985 in qualità di proprietari del bene, possono agire in giudizio per la riduzione del prezzo, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., ma non anche esercitare il diritto di rivalsa ex art. 6 della medesima l. n. 47, qualora le lamentate difformità non risultino essenziali o totali rispetto alla rilasciata concessione.

 (A cura della redazione)

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