La due diligence immobiliare legale

Nozione
La due diligence consiste in una indagine di carattere tecnico e legale sull’immobile attraverso il confronto dello stato di fatto dell’immobile stesso con la documentazione tecnica di carattere urbanistico, edile, impiantistico ed ambientale per verificarne la conformità/difformità rispetto alle prescrizioni normative.

La due diligence urbanistica
La due diligence urbanistica consiste nel verificare la rispondenza dell’immobile sotto il profilo edilizio ed impiantistico alla normativa tecnica di settore.

La documentazione tecnico/urbanistica può considerarsi completa quando si è in possesso di:
• atti di provenienza;
• visure e planimetrie catastali;
• visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
• documenti da cui risultino le servitù attive o passive;
• certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ed altri documenti urbanistici;
• titoli edilizi:
• certificazioni degli impianti.

La due diligence legale-amministrativa
La due diligence legale, invece, è finalizzata ad una verifica: (i) della titolarità; (ii) della conformità o difformità di un immobile rispetto alla normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi; (iii) di eventuali trascrizioni, servitù e/o altri gravami; (iv) di contenziosi e/o altre fatti, atti o circostanze che possano incidere sulla trasferibilità o sul valore dell’immobile.

Analisi e valutazione dei rischi
L’acquirente dovrà procedere, inoltre, a una corretta analisi (e mitigazione) dei rischi che l’operazione presenta, tra i quali si segnalano a titolo esemplificativo:
i rischi di mercato: è necessaria una corretta valutazione dei valori immobiliari e delle prospettive del contesto urbano ove è situato l’immobile, ed in particolar modo dei piani di sviluppo e delle possibilità di valorizzazione (ampliamento, trasformazione e/o cambio di destinazione, etc.)
il rischio-mancanza delle qualità dell’immobile promesse in atto;
il rischio-mancato pagamento di imposte, tasse, spese condominiali ed altri oneri da parte del venditore;
il rischio-mancato rilascio dell’unità locata e il diritto di una prelazione dell’inquilino;
il rischio-mancato controllo dello stato patrimoniale del venditore (rischio insolvenza/fallimento e azione revocatoria);
il rischio-presenza di diritti reali di terzi non trascritti;
il rischio-presenza di convenzioni ed altri atti pregiudizievoli taciuti dal venditore;
il rischio-presenza di difformità ambientali e di sicurezza.

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Due Diligence Check List
1. ATTI DI PROVENIENZA E PLANIMETRIA CATASTALE
2. VISURE IMMOBILIARI CATASTALI E IPOTECARIE
3. VISURA CAMERALE DELLA SOCIETA’ VENDITRICE
4. DOCUMENTI URBANISTICI
Certificato di destinazione urbanistica, eventuali convenzioni o atti d’obbligo, etc.
5. DOCUMENTI EDILIZI
Licenza o concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA o CILA; certificati di abitabilità/agibilità; condoni edilizi e/o sanatorie richiesti o rilasciati, etc.
6. DOCUMENTAZIONE IN MATERIA VINCOLISTICA
Tra cui, ad es., le autorizzazioni ex art. 21 e 146 D.lgs. 42/2004.
7. CERTIFICAZIONI
Tra cui, a mero titolo esemplificativo:
– documentazione attestante la conformità di macchine attrezzature e opere provvisionali
– libretti ascensori
– certificato prevenzione incendi
– certificato di conformità impianti elettrici
– certificati di collaudo
8. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA O ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA DELL’IMMOBILE
9. MANUALI D’USO DEGLI IMPIANTI
10. PROCEDIMENTI E PROVVEDIMENTI DI BONIFICA AMBIENTALE
11. ATTI DI RICOGNIZIONE DI SERVITU’
12. PENDENZE FISCALI

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