Sentenza n. 787 del 16/01/2020 (Rv. 656836 – 01) della Corte di Cassazione

Per la Cassazione il promittente venditore di un immobile di proprietà altrui, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario acquirente dell’altruità del bene, non può essere considerato inadempiente fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo in quanto il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurare l’acquisto al promissario acquirente fino a tale momento.
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Con Sentenza n. 787 del 16/01/2020 (Rv. 656836 – 01) la Sez. 2 della Corte di Cassazione ha chiarito che l’art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; seppure ignaro dell’altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene. Ne discende che quest’ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario.

La vicenda.
Nel caso esaminato dalla Corte, il promittente venditore aveva adito il Tribunale sul presupposto che i promissari acquirenti si fossero resi inadempienti in quanto non avevano rispettato il termine per la stipula del contratto definitivo, fissato in tre mesi, decorrenti dalla comunicazione ai promissari del perfezionamento della pratica di condono. In particolare, essendo tale evento dedotto in una clausola risolutiva espressa, il promittente venditore chiedeva accertarsi l’avvenuta risoluzione del preliminare per l’inutile decorso del termine previsto per la stipula del contratto definitivo.
Secondo i promissari acquirenti, invece, non solo il promittente non aveva mai dato la comunicazione dell’esito positivo della pratica di condono e non li aveva convocati dinanzi a un notaio per la stipula del contratto definitivo, ma lo stesso promittente era da considerare inadempiente considerato che, nel momento in cui aveva introdotto la causa per far valere la risoluzione di diritto, egli non era ancora proprietario dell’immobile promesso in vendita, acquistato solo successivamente a tale data. Tant’è che in un separato giudizio i promissari acquirenti avevano chiesto l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.
Il giudizio di primo grado, a seguito della riunione in un unico procedimento delle due cause, si era concluso con l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dei promissari acquirenti e rigetto della domanda di risoluzione proposta dal promittente venditore. In particolare, il primo giudice accertava come insussistente l’inadempimento dei promissari acquirenti, argomentando che, nonostante il perfezionamento del condono, non vi era prova che l’esito positivo della pratica fosse stato comunicato ai promissari da parte del promittente. Inoltre, il primo giudice rilevava che nel momento in cui il promittente aveva introdotto il giudizio per l’accertamento della risoluzione di diritto del preliminare, egli non era proprietario del bene, avendolo acquistato solo in data successiva. Da qui l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.
La Corte d’appello, adita dal promittente venditore, riformava la sentenza. Essa riteneva che vi fossero i presupposti di operatività della risoluzione di diritto, in quanto il promittente venditore aveva dato la prova che il plico contenente la comunicazione del rilascio del condono era pervenuto all’indirizzo dei destinatari.
I promissari acquirenti proponevano ricorso per Cassazione censurando la pronuncia del giudice di appello e la Suprema Corte ha ritenuto fondati due dei cinque motivi di ricorso proposti, cassando la sentenza in relazione ai motivi accolti.

I principi affermati dalla Corte di Cassazione.
Secondo il giudice di legittimità, la corte di merito ha errato non tenendo in giusto conto il fatto che il promittente venditore era divenuto proprietario dell’immobile promesso in vendita solo a distanza di circa due mesi dopo la notificazione della citazione diretta a far accertare l’intervenuta risoluzione di diritto del preliminare.
La Corte dopo aver ribadito che l’art. 1479, primo comma, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza del promissario acquirente dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto, chiarisce che:
– i promissari acquirenti, seppure ignari dell’altruità della cosa, non possono chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine;
– i promissari acquirenti non sono inadempimenti se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene;
– il promittente venditore non può in questa situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, perché manca l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario.

Conclusioni.
Dunque, in sintesi, se il promittente venditore nel caso di immobile altrui non può considerarsi inadempiente fino a quando non sia scaduto il termine per stipulare il contratto definitivo avendo lui comunque la possibilità fino a tale data di procurarne la proprietà, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno che possa avere il promissario acquirente di tale altruità, neanche il promissario acquirente può essere considerato inadempiente rispetto al termine fissato per la stipula del contratto definitivo fino al momento in cui il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene.

La massima.
Sez. 2 – , Sentenza n. 787 del 16/01/2020 (Rv. 656836 – 01)
L’art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell’altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all’obbligo di procurargliene l’acquisto; seppure ignaro dell’altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene. Ne discende che quest’ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario.

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