La due diligence immobiliare per una corretta valutazione e mitigazione dei rischi di chi compra casa.

Oggi non c’è acquirente che non faccia precedere l’acquisto di un immobile da una due diligence urbanistica, legale e fiscale.

La due diligence tecnico-urbanistica consiste nel verificare la rispondenza dell’immobile oggetto di compravendita sotto il profilo edilizio ed impiantistico alla normativa tecnica di settore. L’analisi dei documenti e la loro corrispondenza con lo stato di fatto permette di verificare la conformità/difformità dell’immobile rispetto alle prescrizioni normative.

La documentazione tecnico/urbanistica può considerarsi completa quando si è in possesso di:
• atti di provenienza;
• visure e planimetrie catastali;
• visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
• documenti da cui risultino le servitù attive o passive;
• certificato di destinazione urbanistica, norme tecniche di attuazione, ed altri documenti urbanistici;
• titoli edilizi:
• certificazioni degli impianti.

La due diligence legale, invece, è finalizzata ad una verifica: (i) della titolarità; (ii) della conformità o difformità di un immobile rispetto alla normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi; (iii) di eventuali trascrizioni, servitù e/o altri gravami; (iv) di contenziosi e/o altre fatti, atti o circostanze che possano incidere sulla trasferibilità o sul valore dell’immobile.

L’acquirente dovrà procedere altresì a una corretta analisi (e mitigazione) dei rischi che l’operazione presenta, tra i quali si segnalano a titolo esemplificativo:
i rischi di mercato: è necessaria una corretta valutazione dei valori immobiliari e delle prospettive del contesto urbano ove è situato l’immobile, ed in particolar modo dei piani di sviluppo e delle possibilità di valorizzazione (ampliamento, trasformazione e/o cambio di destinazione, etc.)
il rischio-mancanza delle qualità dell’immobile promesse in atto;
il rischio-mancato pagamento di imposte, tasse, spese condominiali ed altri oneri da parte del venditore;
il rischio-mancato rilascio dell’unità locata e il diritto di una prelazione dell’inquilino;
il rischio-mancato controllo dello stato patrimoniale del venditore (rischio insolvenza/fallimento e azione revocatoria);
il rischio-presenza di diritti reali di terzi non trascritti;
il rischio-presenza di convenzioni ed altri atti pregiudizievoli taciuti dal venditore;
il rischio-presenza di difformità ambientali e di sicurezza.

Nel seguente prospetto sintetico è riportata un modello di due diligence check dei profili legali da esaminare.

Due Diligence Check List
1. ATTI DI PROVENIENZA E PLANIMETRIA CATASTALE
2. VISURE IMMOBILIARI CATASTALI E IPOTECARIE
3. VISURA CAMERALE DELLA SOCIETA’ VENDITRICE
4. DOCUMENTI URBANISTICI
Certificato di destinazione urbanistica, eventuali convenzioni o atti d’obbligo, etc.
5. DOCUMENTI EDILIZI
Licenza o concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA o CILA; certificati di abitabilità/agibilità; condoni edilizi e/o sanatorie richiesti o rilasciati, etc.
6. DOCUMENTAZIONE IN MATERIA VINCOLISTICA
Tra cui, ad es., le autorizzazioni ex art. 21 e 146 D.lgs. 42/2004.
7. CERTIFICAZIONI

Tra cui, a mero titolo esemplificativo:
– documentazione attestante la conformità di macchine attrezzature e opere provvisionali
– libretti ascensori
– certificato prevenzione incendi
– certificato di conformità impianti elettrici
– certificati di collaudo
8. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA O ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA DELL’IMMOBILE
9. MANUALI D’USO DEGLI IMPIANTI
10. PROCEDIMENTI E PROVVEDIMENTI DI BONIFICA AMBIENTALE
11. ATTI DI RICOGNIZIONE DI SERVITU’
12. PENDENZE FISCALI
13. (SE L’IMMOBILE E’ A REDDITO) CONTRATTO DI LOCAZIONE O AFFITTO
14. CONTRATTI DI FINANZIAMENTO STIPULATI DAL VENDITORE PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE
15. ASSICURAZIONI
16. REGOLAMENTO CONDOMINIALE
17. CONTENZIOSI

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